Hypothekenbrief und verbotene Vermietungen

Aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots auf dem Immobilienmarkt sind die Käufer zunehmend gezwungen, ein Angebot ohne (Finanzierungs-)Vorbehalt abzugeben. Bei der Suche nach einem geeigneten Hypothekengläubiger stehen fast ausschließlich die Rückzahlungsbedingungen und Zinssätze im Vordergrund; in der Praxis befassen sich die Käufer nur sporadisch mit dem Inhalt der Hypothekenurkunde, nachdem der Hypothekengläubiger seine Zustimmung erteilt hat. Immobilienneulinge beginnen in der Regel damit, ihre erste Immobilie zu vermieten, obwohl dies laut Hypothekenvertrag nicht erlaubt ist. Dabei ist zu bedenken, dass der Hypothekengläubiger weitreichende Rechte und Befugnisse hat, wenn die Käufer gegen die Hypothekenbedingungen verstoßen. In diesem Beitrag gehen Glenn Kerver und Jeffrey Strik näher auf das Vermietungsverbot ein.

Gemäß Artikel 3:268 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat der Hypothekengläubiger das so genannte Paratexekutionsrecht, was kurz gesagt bedeutet, dass der Hypothekengläubiger das Pfand verkaufen kann, wenn der Hypothekenschuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Der Hypothekengläubiger hat ein Interesse an der Maximierung des Erlöses. Aufgrund des weitreichenden Mieterschutzes in den Niederlanden und der damit verbundenen Einschränkung der (Renovierungs-)Möglichkeiten ist eine Immobilie in vermietetem Zustand oft weniger wert als eine Immobilie in unvermietetem Zustand. Hypothekengläubiger schließen daher die Vermietung ohne Zustimmung des Hypothekengläubigers in der Hypothekenurkunde aus, es sei denn, es handelt sich um eine Vermietungs- oder Anlagehypothek. Eine solche Bestimmung wird im Recht auch als "Mietklausel" bezeichnet. Wird gegen die Mietklausel verstoßen, kann der Hypothekengläubiger den gesamten Hypothekenbetrag in einer Summe einfordern und - falls der Hypothekengläubiger nicht in der Lage ist, diesen zu zahlen - die Immobilie verkaufen, um mit dem Erlös die Hypothekenschuld zu begleichen. Abschnitt 3:264 des Bürgerlichen Gesetzbuchs legt fest, wann sich ein Hypothekengläubiger erfolgreich auf eine Mietklausel berufen kann.

Mietvertragsklausel

Der Hypothekengläubiger kann den Mietvertrag vor der öffentlichen Versteigerung annullieren, es sei denn, dass

• Der Mietvertrag wurde vor der Bestellung des betreffenden Grundpfandrechts abgeschlossen, oder wenn ein Mietvertrag nach der Bestellung des Grundpfandrechts abgeschlossen wurde, wurde er nicht zu für den Grundpfandrechtsgläubiger ungewöhnlichen Bedingungen abgeschlossen;
• Die Aufrechterhaltung des Pachtvertrags liegt im Interesse des Erlöses bei der öffentlichen Versteigerung;
  Die Immobilie wird auch bei Aufrechterhaltung des Pachtvertrags genug einbringen, um alle Hypothekengläubiger zu befriedigen;
• Zum Zeitpunkt der Ankündigung der Zwangsversteigerung dürfen keine Personen, die einen Mietvertrag abgeschlossen haben, das belastete Grundstück nutzen.

Aus den oben genannten gesetzlichen Ausnahmen ergibt sich, dass sich der Mieterschutz auch auf das Hypothekenverhältnis erstreckt: Wenn der Hypothekengläubiger offensichtlich nicht in seiner Inanspruchnahme eingeschränkt ist und die Immobilie einen ausreichenden Erlös abwirft, kann der Mietvertrag nicht aufgehoben werden. Der Hypothekengläubiger ist berechtigt, die Immobilie im vermieteten Zustand zu verkaufen und den Erlös zur Begleichung der Hypothekenschuld zu verwenden.

Recht verwirkt

Kürzlich entschied der Richter für einstweiligen Rechtsschutz des Bezirksgerichts Ostbrabant, dass der Hypothekengläubiger O sein Recht auf sofortige Zwangsvollstreckung verwirkt hat, weil er zu einem früheren Zeitpunkt verbotene Vermietungen geduldet hat (Rb. Oost-Brabant 16. September 2020, ECLI:NL:RBOBR:2020:4534). In diesem Fall hatte der Hypothekenschuldner dem Hypothekengläubiger im Jahr 2005 ein Hypothekenrecht eingeräumt; die Hypothekenurkunde enthielt eine ausdrückliche Mietklausel. Im Jahr 2010 teilte O dem Grundpfandrechtsgläubiger mit, dass er die Immobilie unerlaubt vermietet hatte, dass er aber keine Maßnahmen ergreifen würde, wenn der Grundpfandrechtsgläubiger seinen Verpflichtungen nachkomme. O behielt sich jedoch das Recht vor, sich später auf die Nichtigkeit des Mietvertrags zu berufen.

Im Jahr 2018 vermietete der Hypothekenschuldner die Immobilie erneut. Nach Angaben von O hatte sie ihm dies telefonisch untersagt, aber O legte keine Dokumente vor, um diese Behauptung zu beweisen. O kündigte daraufhin an, dass sie die Immobilie zwangsversteigern werde, wenn der Hypothekenschuldner nicht selbst in die Immobilie einziehe oder die gesamte Hypothekenschuld (auch durch Refinanzierung) abbezahle. Laut O war diese strengere Haltung aufgrund strenger neuer Vorschriften der Finanzmarktaufsicht (AFM) notwendig. Zum Zeitpunkt des Verfahrens beliefen sich die Hypothekenschulden noch auf insgesamt 168.993 €; eine Schätzung ergab, dass das Haus bei Vermietung 197.000 € und bei Nichtvermietung 225.000 € wert war.

Der Richter des vorläufigen Rechtsschutzes entschied, dass der Hypothekengläubiger aufgrund des früheren Schriftwechsels mit O davon ausgehen durfte, dass O keine Maßnahmen gegen verbotene Vermietungen ergreifen würde, solange er seinen Zahlungsverpflichtungen nachkam. Es wurde festgestellt, dass der Hypothekenschuldner pünktlich und vollständig zahlte und sogar mehr zurückzahlte, als er verpflichtet war, und dass O aufgrund des festgestellten Werts über eine ausreichende Sicherheit verfügte. Unter diesen Umständen entschied der Richter im einstweiligen Rechtsschutz, dass O die geplante Zwangsversteigerung der Immobilie stoppen musste.

Auch wenn der Richter für einstweiligen Rechtsschutz dies nicht mit so vielen Worten erwähnt, scheint es in dem oben genannten Fall um estoppel zu gehen. Der allgemeine Grundsatz lautet, dass der Zeitablauf allein nicht ausreicht, um sich erfolgreich auf Estoppel berufen zu können, selbst wenn der Hypothekengläubiger ab einem bestimmten Zeitpunkt von der verbotenen Vermietung wusste (siehe z. B. Rb. Den Haag 26. Juli 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:7823, Rdnr. 4.6 und Rb. Noord-Holland 9. Juni 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:4709, Rdnr. 4.7).

Schlussfolgerung

In diesem Fall lagen besondere Umstände vor, wie z. B. die seit langem verfolgte Politik der Toleranz. In den allermeisten Fällen gilt jedoch der Grundsatz "pacta sunt servanda"; die Parteien sollten sich an die getroffenen Vereinbarungen halten. Obwohl sich viele Eigentümer dafür entscheiden, schlafende Hunde nicht zu wecken und die Immobilie ohne Erlaubnis zu vermieten, sind die Risiken eines Verstoßes gegen das Vermietungsverbot offensichtlich. Wir empfehlen daher, mit einem Hypothekenmakler zu prüfen, ob es möglich ist, eine Miethypothek aufzunehmen oder zusätzliche Vereinbarungen mit dem Hypothekeninhaber zu treffen.

Dieser Beitrag wurde von Herrn Glenn Kerver, Rechtsanwalt bei GMW Rechtsanwälte (g.kerver@gmw.nl/www.gmw.nl) und Jeffrey Strik, (Immobilien-) Hypothekenberater und Kaufbetreuer bei Vastgoed Finance.com (jeffrey@vastgoedfinance.com/ https://vastgoedfinance.com/nl/) und Search and Finance (info@searchandfinance.com, /https://searchandfinance.com/) verfasst.